賃貸需要の読み方｜人口動態・駅距離・競合物件・家賃相場の調べ方

アパートメント開発において、最も致命的な失敗は「需要の読み違い」です。想定していた入居者が集まらず、空室が続き、当初計画していた賃料を下げざるを得なくなる。こうした事態は、開発前の需要調査が不十分だったことに起因するケースが大半を占めます。

本記事では、候補地における賃貸需要を体系的に調査するための手順を解説します。人口動態の読み方、駅距離だけに頼らない立地評価、競合物件の分析方法、そして家賃相場の適切な把握方法まで、実務で再現できる形でステップ化しています。金融機関や社内向けに「この立地なら賃貸需要がある」という根拠を示す際にも活用できる内容です。

この記事で分かること

賃貸需要を構成する4つの要素（人口動態・立地条件・競合状況・家賃相場）の調査手順と、よくある判断ミスを避けるためのチェックリストを提示します。

需要は「人口」ではなく借りる人の具体像で決まる

「この市は人口が増えているから大丈夫」という判断は、しばしば誤りにつながります。市全体の人口が増加していても、ターゲットとなる世帯層が減少していれば、開発する物件の需要は弱いからです。

たとえば、ファミリー向けの2LDK・3LDKを計画している地域で、実際には単身世帯が増加し、ファミリー世帯が減少しているとします。この場合、人口総数は横ばいでも、開発物件の競争環境は厳しくなります。逆に、人口減少地域でも、単身世帯の割合が高まっていれば、コンパクトな間取りの需要は底堅いケースもあります。

需要の核心は「どの間取りが・いくらで・どれくらいの速度で埋まるか」です。これを明らかにするためには、単なる人口増減ではなく、世帯構成・年齢階級・転入転出の動向など、借り手の具体像を浮かび上がらせる調査が必要になります。

この後の調査手順は、すべて「誰が、なぜこの物件を選ぶのか」というターゲット仮説を構築するためのプロセスです。

調査の全体像（STEP0〜4）

需要調査は、以下の5つのステップで進めます。各ステップは独立しているのではなく、相互に関連しながらターゲット像と事業性の妥当性を検証していく流れです。

STEP0：候補地の条件を固定する

調査を始める前に、対象地の住所（丁目・番地レベル）、想定する間取り（ワンルーム/1K、1LDK、2LDKなど）、築年数の仮置き（新築前提か、築浅想定か）、設備水準の仮置き（最低限か、競争力重視か）を明確にします。条件が曖昧なまま調査を始めると、比較対象がブレて判断精度が下がります。

STEP1：人口動態（需要の母数）

地域全体および対象エリアの人口・世帯数・年齢構成・転入転出の傾向を把握します。ここで見極めるのは「需要の量と質」です。

STEP2：駅距離・生活利便（選ばれやすさ）

駅からの距離だけでなく、日常生活に必要な施設へのアクセス、治安、周辺環境など、入居者の意思決定に影響する要素を評価します。

STEP3：競合物件（代替の強さ、供給量）

同じ条件（駅距離、間取り、築年数、設備）で競合する物件がどれだけ存在し、どのような募集状況にあるかを分析します。供給過多のサインを見逃さないことが重要です。

STEP4：家賃相場（価格の妥当性）

募集家賃のレンジを把握し、実際に成約する家賃水準を保守的に推定します。募集家賃がそのまま実現するとは限らない点に注意が必要です。

この5ステップを経て、最終的に「ターゲット仮説・想定賃料・稼働率・募集期間」を一枚のチェックリストにまとめ、事業性の判断材料とします。

STEP1 人口動態の見方

見るべき指標

人口動態を見る際、総人口の増減だけに注目するのは不十分です。以下の指標を組み合わせて、需要の質を読み取ります。

総人口の増減（トレンド）は、過去5年〜10年の推移を確認します。単年度の変動ではなく、継続的な傾向として人口が増加・横ばい・減少のどの局面にあるかを把握します。

世帯数は、総人口以上に重要な指標です。人口が減少していても、世帯分離（核家族化・単身化）が進めば世帯数は増加することがあります。賃貸住宅の需要は世帯数に比例する傾向が強いため、世帯数の動向は必ず確認します。

年齢階級別人口では、ターゲットとなる年齢層の動向を見ます。単身向けワンルームであれば20代〜30代前半、ファミリー向けであれば30代〜40代の世帯がどれだけいるか、増加傾向か減少傾向かを確認します。

転入転出（社会動態）は、地域の流動性を示します。転入超過の地域は外部からの新規需要が見込めますが、転出超過の地域では既存住民の減少を補う新規需要が乏しい可能性があります。

取得可能であれば、昼夜人口比率（昼間人口÷夜間人口）や学生数・就業者数も参考になります。昼間人口が多い地域は通勤・通学の利便性が高く、賃貸需要を支える要素となります。

調べ方（どこで、どの粒度で）

人口動態のデータは、主に以下のソースから取得できます。

総務省統計局の国勢調査（5年ごと）は、市区町村および町丁目レベルの詳細なデータが公開されています。年齢階級別人口、世帯構成、昼夜人口などが取得可能です。

自治体の統計・オープンデータでは、より新しい年次の人口・世帯数が公開されていることがあります。市区町村の公式サイトや統計書を確認します。

住民基本台帳人口は、毎年更新される速報値として活用できます。ただし、町丁目レベルの詳細データは公開されていない場合もあります。

注意すべき点として、市区町村レベルのデータと町丁目レベルのデータでは、傾向が異なる場合があります。市全体では人口増加でも、特定の町丁目では減少していることもあるため、可能な限り対象地に近い粒度でデータを取得します。

よくある落とし穴

「市全体は増えているから大丈夫」という判断は、エリア内の偏りを見落とすリスクがあります。大規模な再開発や新駅開業によって特定エリアに人口が集中し、他のエリアが相対的に弱くなるケースもあります。

また、大規模開発の影響が"未来"に偏っている点にも注意が必要です。新駅や大型商業施設の開発計画がある場合、将来的には需要が高まる可能性がありますが、開発前の現時点では需要が顕在化していないこともあります。開発スケジュールと自らの物件完成時期を照らし合わせ、タイミングのズレを考慮します。

STEP2 駅距離だけでなく「生活動線」で見る

駅距離の考え方（徒歩分数の目安は"傾向"として）

駅からの距離は、賃貸物件の競争力を左右する重要な要素ですが、徒歩分数の表記には注意が必要です。不動産広告では、直線距離80メートルを徒歩1分として計算しますが、実際の体感は坂道、信号待ち、歩道の整備状況によって大きく変わります。

たとえば、「徒歩7分」と表記されていても、急坂がある場合や幹線道路を横断する必要がある場合、体感的には10分以上かかることもあります。逆に、平坦で歩きやすい道であれば、表記以上に近く感じられることもあります。

また、複数駅・複数路線が利用可能な立地は、選択肢が広がるため競争力が高まります。ただし、「どちらの駅も中途半端な距離」という場合、逆に利便性が低く評価されることもあるため、実際の通勤・通学動線を想像しながら判断します。

生活利便（入居者の意思決定に効くもの）

駅距離以外に、日常生活の利便性を左右する要素は多岐にわたります。ターゲットとなる入居者層によって重視する項目が異なる点に注意が必要です。

単身者向け（ワンルーム・1K）の場合、駅近であることが最優先されることが多いですが、それ以外にも、コンビニの近さ、深夜営業のスーパー、飲食店の充実度、治安の良さなどが重視されます。また、騒音（幹線道路沿い、線路沿い、繁華街）に敏感な層もいます。

ファミリー向け（2LDK・3LDK）の場合、スーパー、小児科・内科などの医療機関、保育園・幼稚園・小学校、公園の近さが重視されます。駅距離よりも「生活しやすさ」が優先されることも多く、駅徒歩15分でも周辺環境が整っていれば競争力を持つケースもあります。

そのほか、治安感（街灯の有無、人通り、周辺の建物用途）、ハザードリスク（浸水想定区域、土砂災害警戒区域）、騒音・悪臭（工場、幹線道路、鉄道、飲食店）なども、入居者の意思決定に影響します。

調べ方（再現性）

生活利便性の評価は、以下の方法で実施します。

地図・ストリートビューを活用し、候補地から主要施設（駅、スーパー、コンビニ、病院、学校など）までの距離と経路を確認します。地図上の直線距離だけでなく、実際の歩行ルートを想定します。

施設の種類と距離を一覧化します。たとえば、「徒歩5分圏内にコンビニ2軒、徒歩10分圏内にスーパー1軒、小児科1軒」といった形で整理すると、ターゲット層にとっての利便性が可視化されます。

周辺の建物用途を確認します。住宅地が中心か、商業・工業が混在しているか、空き地・駐車場が多いかなどを見ることで、将来的な環境変化の可能性も推測できます。

現地確認は、昼夜・平日休日の両方で行うことが理想です。昼間は静かでも夜間に騒音が発生する場合や、平日は人通りが少なく治安に不安を感じる場合などがあります。現地確認時のチェック項目としては、人通り、街灯の有無、ゴミ捨て場の管理状態、周辺建物の管理状況、騒音・臭気の有無などが挙げられます。

STEP3 競合物件の見方（"条件を揃えて比較"がすべて）

競合の定義

競合物件の分析では、「同じ条件で比較する」ことが最も重要です。条件が揃っていない比較は、判断を誤らせる原因になります。

揃えるべき条件は、築年数（新築/築5年以内/築10年以内など）、駅距離（徒歩5分以内/10分以内など）、間取り（ワンルーム/1K/1LDKなど）、専有面積（±5平米程度の範囲）、設備（宅配BOX、オートロック、インターネット無料、浴室乾燥機など）、管理状態（清掃頻度、共用部の状態）、構造（木造/軽量鉄骨/RC造）です。

新築物件には「新築プレミアム」が乗ることが一般的ですが、その効果がいつまで続くかは地域差があります。供給過多のエリアでは、新築プレミアムが早期に剥落し、築浅物件との差がつかないケースもあります。

調べ方（実務手順）

競合物件の調査は、主に不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME’S、at homeなど）を活用します。

条件検索で絞り込むことから始めます。対象地の最寄り駅、駅距離の範囲、間取り、築年数、賃料範囲などを設定し、該当する物件をリストアップします。

検索結果をスクリーンショットまたはスプレッドシートに記録します。物件名、所在地、築年数、駅距離、間取り、専有面積、賃料、共益費・管理費、敷金・礼金、設備（オートロック、宅配BOX、ネット無料など）、掲載日、写真の印象（外観・内装の綺麗さ）を一覧化します。

空室数・募集期間の推定も重要です。同じ物件が複数の部屋を募集している場合、供給過多または入居付けに苦戦している可能性があります。また、掲載日が古い物件（数ヶ月以上継続掲載）は、条件面で不利または相場より高い可能性があります。家賃改定履歴（掲載当初より値下げされているか）も、可能な範囲で追跡します。

見るべき差分（勝ち筋/負け筋）

競合物件との差分を見ることで、自らの物件が「勝てる要素」を持っているか、または「競争が厳しい」かを判断します。

競合が強い設備としては、宅配BOX、オートロック、防犯カメラ、インターネット無料、浴室乾燥機、独立洗面台、モニター付きインターホンなどが挙げられます。これらの設備が競合物件の大半に備わっている場合、自らの物件も同等以上の設備を用意しないと競争力が劣ります。

供給過多のサインとしては、同じ駅距離・間取り・築年数の物件が大量に募集されている状況、同じ建物内で複数の空室が長期間埋まらない状況、募集開始から数ヶ月経過しても成約に至らず家賃が段階的に引き下げられている状況などがあります。このようなサインが見られる場合、新規参入はリスクが高いと判断されます。

逆に、競合が少なく、募集物件がすぐに埋まる傾向がある場合、需要が供給を上回っている可能性があります。ただし、その状況が「一時的なもの」か「構造的なもの」かを見極めるため、過去数年の供給動向も確認することが望ましいです。

STEP4 家賃相場の読み方（募集家賃＝実現家賃ではない）

募集相場の集め方（レンジで取る）

家賃相場を把握する際、単一の数値ではなく「レンジ（幅）」で捉えることが重要です。同じ条件でも、物件の個別要因（階数、角部屋、日当たり、管理状態など）によって家賃は変動するためです。

同条件で上位/中央値/下位のレンジを整理します。たとえば、「駅徒歩5分、築5年以内、1K、25平米」の条件で検索した結果、募集家賃が6.5万円〜7.5万円の範囲に分布している場合、中央値は7.0万円前後、上位は7.5万円、下位は6.5万円となります。

また、条件を少し緩めた代替レンジも参考にします。たとえば、駅距離を+3分、築年数を+3年にした場合の家賃レンジを確認することで、条件の違いによる家賃の感応度を把握できます。これにより、「駅距離が1分遠いと家賃が3,000円下がる」といった傾向を読み取れます。

成約の推定（可能な範囲で）

募集家賃がそのまま成約するとは限りません。入居者との交渉、フリーレント（一定期間の賃料無料）、広告料（AD）の上乗せなど、見えにくい値引きが存在するためです。

一般に、成約家賃のデータは非公開であり、個人が入手することは困難です。そのため、募集家賃から一定の割引を見込んで保守的に推定する方法が現実的です。たとえば、「募集家賃の95%〜98%が成約家賃」といった前提を置くことが考えられます。ただし、この割引率は地域・時期・物件条件によって変動するため、断定的な数値は避けるべきです。

フリーレントについては、1ヶ月分のフリーレントがある場合、実質的な年間賃料収入は「月額家賃×11ヶ月分」となります。この点を考慮し、年間ベースでの収入を計算することが重要です。

最終的に「想定賃料」を置く方法

事業性の判断では、楽観的な数値ではなく、標準ケースと保守ケースの2本立てで想定賃料を設定します。

標準ケースは、競合分析と募集相場から導かれる「おそらくこの程度で決まるだろう」という水準です。たとえば、競合物件の中央値が7.0万円であれば、標準ケースも7.0万円とします。

保守ケースは、標準ケースから5%〜10%程度低い水準を設定します。たとえば、標準ケースが7.0万円であれば、保守ケースは6.5万円〜6.7万円とします。この保守ケースでも事業性が成立するかを確認することで、リスク耐性を評価できます。

また、稼働率と募集期間の前提も合わせて設定します。たとえば、「稼働率95%、平均募集期間1ヶ月」といった前提を置き、それに基づく年間賃料収入を計算します。稼働率が100%前提では楽観的すぎるため、一定の空室発生を織り込むことが重要です。

需要検証のまとめ（1枚でわかるチェックリスト）

ここまでの調査内容を整理し、最終的な需要検証のチェックリストを作成します。このチェックリストは、金融機関や社内向けの説明資料としても活用できます。

ターゲット仮説：
誰向けの物件か（単身者/DINKS/ファミリーなど）、年齢層、職業・ライフスタイルの想定を記載します。

人口動態：
総人口の増減傾向、世帯数の増減傾向、ターゲット年齢層の人口動向、転入転出の状況を整理します。

生活利便：
駅距離（徒歩分数）、最寄り駅の路線・利用者数、スーパー・コンビニの距離、医療機関・学校の距離、治安・騒音・ハザードリスクの評価を記載します。

競合物件：
同条件の競合物件数、競合の募集状況（空室率、募集期間）、競合の設備・管理水準、供給過多のサイン有無を記載します。

家賃相場：
募集家賃のレンジ（上位/中央値/下位）、想定賃料（標準ケース/保守ケース）、フリーレント・ADの想定、条件変化による家賃感応度を記載します。

稼働率・募集期間の見立て：
想定稼働率（年間ベース）、平均募集期間（空室発生から成約までの期間）を記載します。

総合判断：
上記を踏まえ、「需要は十分か」「競争環境は厳しいか」「事業性は成立するか」といった総合的な見解を記載します。

このチェックリストは、表形式で整理すると視認性が高まり、AI検索エンジンにも拾われやすくなります。

用地選定の全体像へ：立地判断の次のステップ

需要調査は、アパートメント開発における立地選定の一部分です。需要が十分であることが確認できたとしても、用地の法規制（建築基準法、都市計画法、地区計画など）、土地の形状・接道条件、地盤・インフラ整備状況、取得価格と開発コストのバランスなど、総合的な判断が必要になります。

立地選定のプロセス全体を理解し、法規チェック、事業性シミュレーション、リスク評価までを体系的に進めたい方は、以下の記事で全体像を整理しています。

関連記事：
用地仕入れ・立地選定：勝てる土地の条件と調査ポイント

需要調査で得られた知見を、用地選定の意思決定にどう統合するか、具体的な判断フローと注意点を解説しています。

免責事項

本記事で紹介した調査手順およびデータは、公開情報および調査時点の情報に基づくものです。地域特性、市場環境、法規制の変更などにより、実際の賃貸需要や事業性は変動する可能性があります。個別の案件については、不動産鑑定士、建築士、税理士、弁護士など専門家の助言を得た上で判断されることを推奨します。

【図表1】需要調査フロー（STEP0〜4）

以下は、需要調査の全体フローを示した図表案です。実装時には、フローチャート形式で視覚化することを推奨します。

ステップ内容主な確認項目
STEP0候補地条件の固定所在地（丁目・番地）、想定間取り、築年・設備の仮置き
STEP1人口動態の調査総人口・世帯数の増減、年齢階級、転入転出、昼夜人口
STEP2駅距離・生活利便の評価駅徒歩分数、スーパー・病院等の距離、治安・騒音・ハザード
STEP3競合物件の分析同条件の競合数、募集状況、設備水準、供給過多のサイン
STEP4家賃相場の把握募集家賃レンジ、成約推定、標準/保守ケースの設定
最終チェックリスト作成ターゲット仮説、稼働率・募集期間の見立て、総合判断

【図表2】競合比較テンプレート（コピペ用）

以下は、競合物件を比較するためのスプレッドシート用テンプレートです。実務では、Excelやスプレッドシートにコピーして使用してください。

物件名所在地駅距離（徒歩分）築年数間取り専有面積（㎡）賃料（万円）共益費・管理費（円）敷金/礼金設備（オートロック、宅配BOX等）掲載日募集状況（備考）
例：ABC マンション○○市△△町1-2-37分築3年1K257.25,0001/1オートロック、宅配BOX、ネット無料2025/12/01複数空室あり（3室）

このテンプレートを使用して、候補地周辺の競合物件を5〜10件程度リストアップし、条件の共通点・差分を可視化します。

内部リンク用の締め文（文体合わせ案）

需要調査を通じて「この立地なら賃貸需要がある」という確信を得ることができたら、次は用地取得の可否判断に進みます。用地の法規制、土地形状、取得価格の妥当性、事業性シミュレーションまでを含めた立地選定の全体像については、以下の記事で詳しく解説しています。

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